Las inversiones en propiedades y terrenos para obtener rentas o plusvalías reciben un tratamiento contable específico bajo la categoría de inversiones inmobiliarias. En este artículo se explica todos los aspectos relevantes para contabilizar correctamente estos activos.
¿Qué son las inversiones inmobiliarias desde el punto de vista contable?
Las inversiones inmobiliarias hacen referencia a terrenos y edificaciones que se mantienen para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios.
Desde el punto de vista contable, los principales organismos reguladores como las NIIF y los PCGA establecen pautas para el reconocimiento, medición, presentación y divulgación de información relacionada con este tipo de activos. Su correcto tratamiento contable permite reflejar adecuadamente su impacto en la situación financiera y desempeño de las empresas.
Definición de inversiones inmobiliarias
Las inversiones inmobiliarias involucran terrenos y edificaciones que cumplen con las siguientes características:
- Se mantienen para obtener rentas, plusvalías o ambas.
- No se utilizan en la producción o suministro de bienes y servicios ni para fines administrativos de la empresa.
Algunos ejemplos comunes son:
- Propiedades y edificios destinados al alquiler.
- Terrenos mantenidos para obtener ganancias en su venta futura.
Cualquier propiedad que se use para producir inventarios, suministrar servicios o con fines administrativos se clasifica bajo el rubro de propiedades, planta y equipo.
Clasificación contable de las inversiones inmobiliarias
Existen dos categorías principales de inversiones inmobiliarias:
- Terrenos para obtener plusvalías a largo plazo. No se deprecian pero están sujetos a pérdidas por deterioro.
- Propiedades y edificios para uso de terceros que generan rentas periódicas. Se amortizan durante su vida útil estimada.
En términos contables, ambos tipos de inversiones inmobiliarias se clasifican como activos no corrientes dada su naturaleza de uso a largo plazo.
Criterios de reconocimiento
Para reconocer un activo bajo la categoría de inversión inmobiliaria se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Es probable que los beneficios económicos futuros asociados fluyan hacia la empresa.
- El costo puede medirse de forma fiable.
- Los criterios de reconocimiento para este tipo de activos se cumplen.
Si se cumple con estos requisitos, el activo debe reconocerse como inversión inmobiliaria siempre que no se use para fines de producción o administración interna.
Normativas contables aplicables a las inversiones inmobiliarias
Las principales normas que regulan el tratamiento contable son:
- NIIF 40 – Inversiones Inmobiliarias: establece las pautas de reconocimiento, medición y divulgación.
- NIC 16 – Propiedades, planta y equipo: se aplica supletoriamente en cuanto a depreciación, deterioro y baja en cuentas.
- NIC 40 – Propiedades de Inversión: equivalente en los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA).
Todas estas regulaciones buscan asegurar información financiera de alta calidad sobre este tipo de inversiones.
Cuentas contables utilizadas
Las cuentas más comunes para registrar inversiones inmobiliarias son:
| Cuenta Contable | Descripción |
| Terrenos | Representa el valor de terrenos para alquiler o plusvalía |
| Edificios e instalaciones | Valores de construcciones y mejoras |
| Depreciación acumulada | Amortización de edificios e instalaciones |
| Deterioro de valor | Pérdidas por deterioro reconocidas |
Además se utilizan cuentas de gastos e ingresos para registrar alquileres, plusvalías, depreciaciones y mantenimientos.
Registro contable de las inversiones inmobiliarias
El tratamiento contable para registrar inversiones inmobiliarias varía según se trate de terrenos o propiedades productoras de rentas. Sin embargo, en términos generales se aplican los siguientes criterios:
Asientos de compra
La adquisición de una inversión inmobiliaria se registra con un cargo a la cuenta de activo respectiva y un abono a la cuenta acreedora, usualmente bancos o proveedores:
| DETALLE | DEBE | HABER |
| Terrenos | 100,000 | |
| a) Bancos | 100,000 |
Asientos de amortización y depreciación
Los edificios e instalaciones se amortizan sistemáticamente durante su vida útil estimada. Los asientos son:
| DETALLE | DEBE | HABER |
| Depreciación acumulada edificios | 5,000 | |
| a) Depreciación edificios | 5,000 |
Tratamiento de plusvalías y rentas
Las plusvalías en ventas de terrenos o edificios se registran como ingresos. Las rentas también se reconocen como ingresos periódicamente.
Valoración y presentación en estados financieros
Existen normas específicas para la medición y presentación de las inversiones inmobiliarias en los estados financieros:
Modelos de costo y revaluación
Las inversiones inmobiliarias pueden registrarse bajo el modelo de costo o de revaluación periódica a valor razonable.
Divulgaciones requeridas
Se deben realizar divulgaciones sobre:
- Métodos de valoración utilizados.
- Conciliaciones de valores en libros.
- Restricciones sobre titularidad e ingresos por rentas.
- Obligaciones contractuales de adquisición.
Implicaciones fiscales de las inversiones inmobiliarias
Fiscalmente, estas inversiones pueden tener implicaciones en varios impuestos:
- Impuesto sobre la renta: las rentas generadas se consideran gravables.
- Impuestos sobre propiedades: aplican según las regulaciones de cada jurisdicción.
- IVA: pueden generar créditos fiscales en compras e impuestos por pagar en ventas.
Es esencial considerar estas implicaciones al evaluar la factibilidad y rentabilidad de las inversiones.
Ejemplos prácticos y casos reales
Ejemplo 1
Una empresa adquiere un terreno de $100,000 pagando al contado para alquilarlo a largo plazo.
Asiento contable
| DETALLE | DEBE | HABER |
| Terrenos | 100,000 | |
| a) Bancos | 100,000 |
Ejemplo 2
Una empresa compra un edificio en $500,000 financiado a 5 años para alquiler de oficinas, con vida útil de 20 años.
Asiento de compra
| DETALLE | DEBE | HABER |
| Edificios | 500,000 | |
| a) Préstamo bancario | 500,000 |
Asiento de depreciación anual
| DETALLE | DEBE | HABER |
| Depreciación acumulada edificios | 25,000 | |
| a) Depreciación edificios | 25,000 |
Preguntas frecuentes
Las inversiones inmobiliarias suelen generar varias interrogantes desde el punto de vista contable. Algunas preguntas habituales son:
¿Cómo se registran contablemente las remodelaciones y mejoras?
Estos desembolsos deben agregarse al valor en libros del activo siempre que sea probable que los beneficios económicos futuros superen al rendimiento originalmente evaluado. El nuevo valor depreciable se amortiza a lo largo de la vida útil restante.
¿Pueden reclasificarse como propiedades, planta y equipo?
Sí, si existiera un cambio de uso evidenciado por el inicio de ocupación por parte de la empresa, puede reclasificarse como propiedad ocupada por el dueño siempre que se cumplan los criterios para reclasificar.
¿Cómo contabilizar si se arrienda parte y se ocupa parte?
En esos casos se aplica un criterio proporcional: la porción arrendada sigue contabilizándose como inversión inmobiliaria, mientras que la parte ocupada se reclasifica a propiedad, planta y equipo.
¿En qué casos se darían de baja?
La baja en cuentas procede al momento de la disposición o cuando no se espera obtener beneficios económicos futuros al usarlos o venderlos. La diferencia entre el importe neto obtenido y el valor en libros se reconoce como resultado del periodo.
Conclusión
Registrar adecuadamente las inversiones en propiedades y terrenos bajo NIIF y PCGA es esencial para revelar su verdadero impacto en la situación financiera de empresas inmobiliarias y fondos de inversión.
Seguir los lineamientos para su reconocimiento, medición y presentación en estados financieros también es clave para atraer inversionistas y acceder a mejores condiciones de financiamiento.
En conclusión, comprender de inversiones en contabilidad resulta indispensable para tomar decisiones informadas tanto para inversionistas como emprendedores.